| “长江之星”观光广播电视塔项目投资可行性
初 步 分 析
“长江之星”观光广播电视塔项目作为未来重庆市的标志性建筑，其投资的成败不仅关系着参与此项目的投资者的直接利益，更为重要的是它还直接关系着重庆市在国内外的形象、地位，并对国内外投资者对重庆市未来社会经济发展的信心有着一定的影响。基于此，项目投资的可行性分析尤为重要。我司经过五年多的前期论证，已在技术、经济等方面基本完成可行性研究。
鉴于至今距重庆大学、重庆市规设院以及中广电广播电影电视设计研究院、南京理工大学等各院分别所做的项目各项专题论证及预可研论证已四年有余，项目相关经济技术指标及所涉及的各项成本、参数已有所变化，为了对项目的可行性有更清晰的认识，现针对项目目前相关经济技术指标及参数，就项目拟建于江北城的投资收益情况进行进一步实际分析、测算。
一、项目主要经济技术指标
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名 称 |
参 数 |
内 容 |
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塔体高度 |
470米 |
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项目总用地面积 |
50亩（33333㎡） |
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其中：主体建筑占地 |
30亩（20000㎡） |
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广场及道路占地 |
8000㎡ |
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绿化用地 |
5333㎡ |
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项目总建筑面积 |
210500㎡ |
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其中：地下三层 |
60000㎡ |
书城、停车场、高塔动力设备、广电设备等 |
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地上三层 |
60000㎡ |
城市历史文化展示、高档商场、电影院、主题游乐场、休闲健康中心等 |
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主塔 |
30000㎡ |
商务写字楼 |
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40000㎡ |
高档酒店 |
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19500㎡ |
观光、休闲、餐饮、配套机房 |
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1000㎡ |
广电信息传输设备机房 |
二、项目投资构成内容
重庆“长江之星”观光广播电视塔项目投入总资金包括项目建设投资和铺底流动资金，其中项目建设投资主要包括土地费用、建筑工程费、设备及安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息、涨价预备费及铺底流动资金。工程建设其他费用中包括前期策划费、工程勘测设计费用、建设单位管理费用、工程建设监理费用、工程建设质量监督费用、工程建设综合费、工程保险费、城市建设配套费等。
三、项目投资费用计算
该项目投入总资金181440.92万元，其中项目建设投资176440.92万元，流动资金5000万元。
四、资金投入计划
根据该项目总体实施计划和工程进度安排，本项目预计3年完成项目基本建设。考虑到项目自身的地形、区位、交通、资金、市场等因素的影响，项目建设期投资（不含建设期利息）将按不同时序进行，基本上按第一年39%，第二年28%，第三年30%，第四年3%（流动资金）的比例进行安排。
五、融资方案
本项目资金由项目资本金和债务资金两部份组成。
（一）资本金筹措
本项目资本金为7.144亿，约占项目总投资的39%，资金来源由重庆长江三峡路桥有限公司出资，项目注册资本4亿。
（二）债务资金筹措
本项目除项目资本金外，所需资金拟向银行借款筹集。由于本项目是城市功能的一部份，属于社会公益性项目，可向国家政策性银行申请贷款。因此，项目所需的债务资金可分别来源于国家政策性银行贷款和商业银行贷款。预计项目所需的长期借款为110000万元，借款偿还估计在11年内还完，其借款利率按照6.8%计算（5年以上），借款分为三年到位：第一年44000万元、第二年38500万元、第三年27500万元。
六、项目开发经营收益分析
（一）可比实例东方明珠主营业务收入经营效益分析
可以推论，十年后的重庆将达到乃至超过目前上海的经济水平。因此，“长江之星”项目的未来收益可参考上海东方明珠2000年以来有关财务数据，并结合重庆市旅游业具体情况进行分析。
自1994年上市到2009年末，14年的时间，东方明珠资产规模由13.78亿元增长至102.44亿元，增长643.39%，主营业务收入由2.49亿元增长至18.25亿，增长632.93%。除2003年受非典影响，及2008年由于奥运会等因素导致观光人数下降外，公司一直保持了一种良好的发展态势。特别是旅游观光所在的文化休闲业务版块，2008年贡献收入占42%，利润占比49%。因此，东方明珠对其战略定位为：以观光旅游为基础，以新传媒投资为发展方向。
（二）项目营业范围及营业进度分析
根据项目设计方案以及项目的功能定位情况，本项目主营业务基本定位在广电信息传输、相关无线信息传输、旅游观光、城市历史文化展示、高科技娱乐、高尚休闲、高档书城、精品特色餐饮、媒体广告等方面。
预计项目在建设完成后第一年开始运营，在4年内逐渐达到正常的运营能力。
（三）关于打造书城为项目带来的收益分析
通过多次与市文资公司下属新华集团的沟通，该集团为实现：到2012年初步建成城乡统筹发展的文化强市，到2020年建成长江上游的文化中心——这一文化建设的目标，亟需在主城区的金融文化中心为市民奉献一座真正能展示直辖重庆精神文化建设风貌的现代书城，面积需约四万平方。该集团有初步意向将项目建在江北城，而如能与“长江之星”塔结合一起，与塔内的城市历史发展陈列馆、巴国历史展示等融为一体，更能充分体现我市在文化建设上的新高度，也更能体现标志性建筑的文化底蕴和内涵。
根据该集团的初步意向，以及目前江北城商业楼层的售价，我司初步按15000元/㎡的价格进行测算，拟将“长江之星”塔下40000㎡的商业楼层建成一座书城。此项目将为“长江之星”带来6亿的收入，这无疑为“长江之星”未来经营的可持续发展奠定了较好的基础。去除相关税金后，项目可收回40725万元。
（四）关于商务写字楼销售收益分析
裙楼以上30层共30000平米的商务写字楼(每层楼约1000平米),考虑到江北城CBD的特殊地理优势以及综合环境，结合重庆目前商务中心的写字楼销售水平，预计项目未来商业写字楼销售价格可达到每平方米20000元。考虑到公共通道、设施、电梯及相关公共环境占用面积，实际使用出租面积按80%计算。此项销售收入跟书城销售收入一样，属于一次性收回投资。
商务写字楼收入为：
30000㎡×20000元/平方米×80%＝48000万元
扣除相关税收，项目可收回32580万元。
因此，“长江之星”项目未来收益分析基于提前收回上述两项收益的基础上进行计算，需通过每年经营活动需收回的投资额为：181440.92-40725-32580＝108135万元。
（五）项目经营收益估算
营业收入预测详见《项目经营收益估算表》
1、运营收入
通过对类似项目经营状况的比较分析，根据重庆市现在良好的经济状况及其发展趋势，本项目的功能特征及其市场定位情况，结合项目所处的具体位置、周边环境条件以及未来的商业氛围，考虑项目经营风险和项目开发成本等综合因素，按照市场比较法和趋势预测法来测算其项目的运营收入。
（1）旅游观光及娱乐餐饮收入预测
项目旅游观光收入，按照预计的观光游客数量乘以项目拟定的旅游观光门票单价，其具体定价情况参照类似项目的运营状况。
①旅游观光门票价格估算
类比项目上海东方明珠参观门票：2008年5月1日开始的明珠电视塔提价，幅度大约在20%-30%，目前各档次价格分别为100元/135元/150元/250元（含中餐）/280元(含晚餐)。东方明珠位于中国经济龙头的大上海，该城市旅游观光独占鳌头，而重庆的经济发展相对上海滞后，城市面貌有待进一步改善，但重庆的发展潜力巨大，特别是近几年的城市建设和绿化，以及灯光工程的逐步完善，重庆正在展现出其厚积薄发的独特魅力。考虑到重庆的经济水平、城市面貌及参观者的接受程度，本项目暂定参观门票为100元/人次，观光自助餐150元/人次。
②旅游观光人次
根据《重庆市统计年鉴》及《重庆市旅游年鉴》数据显示，2010年重庆接待国内外旅游者16200万人次，比上年增长31.7%。 根据统计，重庆市近十年旅游者人数以年平均递增近20%的比率上升。1995年——2010年重庆旅游人数情况见下图：
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1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
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国际旅游人数（万人） |
13 |
16 |
26 |
16 |
18 |
26.6 |
31.3 |
46.1 |
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国内旅游人数（万人） |
1217 |
1400 |
1850 |
2180 |
2476 |
3069 |
3950 |
4620 |
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总旅游人数（万人） |
1230 |
1416 |
1876 |
2196 |
2491 |
3096 |
3981 |
4666 |
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增长率 |
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15.12% |
32.49% |
17.06% |
13.43% |
24.29% |
28.59% |
17.21% |
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2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
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国际旅游人数（万人） |
23.5 |
43.4423 |
52.3872 |
60.3239 |
76.17 |
87.2 |
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国内旅游人数（万人） |
4239 |
5235.6 |
5965.32 |
6787.19 |
8009 |
10001.19 |
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总旅游人数（万人） |
4263 |
5279.042 |
6017.707 |
6847.514 |
8085.17 |
10088.39 |
12300 |
16200 |
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增长率 |
-8.64% |
23.83% |
13.99% |
13.79% |
18.07% |
24.77% |
21.9% |
31.7% |
考虑到项目的唯一性和地标性，并且，项目可与同区域的大剧院、科技馆等作为整体游览景点纳入重庆一日游范畴，预计项目每年的人流量可达到旅游人数的2%—10%。按下限数据测算，预计长江之星观光的人数约为16200×2%＝324万人次，我们按324万人次计算。
③旅游观光收入预测
由前面的观光价格和人数预测分析，考虑90%左右的经营效率，项目预期观光年收入：
324万人次×100元/人次×90%＝29160万元
因此，项目旅游观光年收入预计为2.9亿元
（2）租金收入预测
租金收入来自于底座三层共60000平米的裙楼，考虑到CBD的建成将提升该区域商业价值，结合重庆目前商务中心的租金水平，预计项目未来商业租金收入可达到每平方米80—250元。根据综后评估，将底座裙楼租金标准定为200元/平方米·月，考虑到公共通道、设施、电梯及相关公共环境占用面积，实际使用出租面积按80%计算，经营效率按90%计算。
因此，项目裙楼租金收入为：
60000㎡×200元/平方米·月×12月×80%×90%＝10368万元
（3）酒店经营收入
商务写字楼与低层观光、休闲楼层以上，为40层高档观光酒店，1层为酒店大堂、商务、休闲等，2至20层酒店为每层12间60平米的标准客房，共228间，预计价格为800元/间·天；21层至39层酒店为每层10间70平米的高级客户，共190间，预计价格为1200元/间·天；40层为4间150平米的豪华套房，预计价格为3000元/间·天。
酒店以70%入住率计算每年经营收入为：
228间×800元/间·天×365天×70%+190间×1200元/间·天×365天×70%+4间×3000元/间·天×365天×70%＝4660.32万元+5825.4万元+306.6万元＝10792.32万元
（4）自营餐饮娱乐等高档消费
除出租的商业楼层外，项目拟余18000平方米的塔上楼层用于自营，自营项目以高档、高尚、前沿、精品消费为主导，预计每年324万客流量中15%的游客会进行消费，按每人消费金额150元计，考虑到受淡季等相关因素的影响，以90%的经营效率进行测算，因此，项目自营相关高档消费年收入为：
150元/人次×324万人次×15%×90%＝6561万元
因此，项目自营高档消费年收入为：6561万元。
（5）广告收入
考虑到项目的高点经济，以及其唯一性、标志性，项目建筑内部及外部均可适当考虑广告位出租。并且，项目建成后可为重庆的移动广告传媒提供信息传输服务，保守估计，项目每年广告收入可达到2000万元。
（6）信息传输收入
由于项目是重庆市的公益性建筑，并且广电集团参与项目的投资、建设，因此，项目所涉及的广电信息传输以较低利润，甚至以成本价供广电集团使用。作为重庆的信息传输塔，塔顶还可供城市其它信息传输使用，如：公安、消防、船舶、城市监控等。由于均属于公益项目，因此，保守估计信息传输收入为2000万元。
2、经营税金及附加
按照相关规定，经营税金及附加应为经营收入的5.5%，即年经营税金及附加共计2955.54万元。
七、成本费用估算
本项目的成本费用主要采用要素法测算，包括折旧费、年运行费、摊销费和财务费用。
（一）折旧费、摊销费
功能设备折旧年限取10年，建筑物折旧选取40年，按照平均年限法计算折旧，净残值率按3%计；无形资产中土地使用权年限按40年平均摊销。
（二）财务费用
主要考虑项目在经营过程中的长期借款利息、短期借款利息以及借款期间的手续费等。根据项目实际情况，项目建设期不偿还借款本金，从第3年起还款，到第11年全部还完贷款，其长期借款利率按照6.8%计算。
（三）年运行费用
年运行费用包括动力费、修理费、职工工资及福利费、其他费用等。上述相关费用均按有关规定，结合项目实际情况进行估算。
具体估算详见总成本费用估算表。
八、财务评价
（一）财务评价基础数据
（1）该项目投入总资金
按前面的计算，项目投入总资金为181440.92万元。
（2）项目经营收入
除项目一次性销售书城4万平方收入6亿元以及商务写字楼3万平方收入4.8亿外，项目正常经营年实现经营总收入60881.32万元。
（3）营业税金及附加
按照前面的计算，在计算期内正常经营年份项目的营业税金及附加为3348.47万元。
（4）总成本费用
在计算期内正常经营年份总成本费用为26113万元。
（5）所得税及利润
整个项目在计算期内正常经营年份每年利润（所得税前）预计为31420万元，所得税预计为7855万元，税后利润23565万元。
（二）财务评价指标分析
（1）项目投资利润率
项目在计算期内年均经营收入61671.14万元， 可获年均利润31150.57万元，扣除所得税7787.65万元，项目税后净利润23362.92万元。项目除开提前收回投资73305万元，剩余的需收回的投资额为：108135万元。因此，项目税后投资利润率为：23362.92/108135×100%=21.6%说明项目盈力能力较强。
（2）项目投资回收期
根据项目现金流量预测表，计算出项目投资回收期（税后）为6.46年，即建设期三年完工后，营运三年即可收回资。 | 
